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P2P出借产品常见风险(房产抵押)

发布时间:2015-10-20 14:28:47   来源:钱香小编

随着三季度GDP增速破7,经济下行压力逐渐显现,年内再次降准、降息是大概率事件;另一方面,临近年底,P2P行业又面临兑付压力。去年年底,平台坏账大面积爆发,出借人频频中雷,记忆犹新;又快到年关了,如何避免踩雷呢?首先要知道p2p出借项目中都存在那些风险,再了解如何应对这些风险。

今天开始和大家详细聊聊,今天想说说P2P出借产品中大家受出借人青睐,也是系数比较高的产品,房产抵押贷款。

贷款人用自己名下房产进行抵押,首先要办理抵押登记,也就是他项权证。平台办理他项权证,他项权人一般是平台高管、董事等相关联的人,如果他项权人和平台毫无关系,或者仅仅是平台的客服、专员等普通员工身上,就存在一定风险。相比高管、董事,普通员工流动性大,一旦离职,贷款人出现逾期或者无法偿还贷款的情况,追偿起来非常不便。

因为各地房地产管理部门政策不同,他项权证真伪查询也存在一定障碍。有些地方网上就能查,有些地方需要到房管局大厅现场办理,因此房产抵押贷款,应以本地房屋为主。

还有一种情况,就是房屋贷款尚未结清,一般是银行商贷,这种房屋抵押贷款,就是俗称的“二抵”。“二抵”房屋因为贷款尚未结清,无法办理他项权登记,所以存在一定风险。现实中,除非向原贷款行申请(比如房贷是工行的,二抵向工行申请),否则很难获批。P2P平台办理“二抵”业务,一般有几个要点:

1、用于“二抵”的房屋,必须是现房,且有一定升值空间;

2、房屋必须是使用银行贷款购买的一手房;

3、房屋已经办理抵押登记,且抵押权人必须是银行;

4、贷款额度=房屋价值X抵押率-原贷款的本金余额。

一般来说,商品房抵押率不超过70%,商业房产抵押率不超过50%,且需为本地房源。

下面简单总结一下房屋抵押贷款产品需要注意的问题:

1、用于抵押的房源需为本地房源,估值合理;

2、他项权证需办理在平台高度关联人名下,高管、董事等;

3、尽量避免“二抵”房屋,因为“二抵”对平台风控水平要求较高,搞不好就成“接盘侠”。

接下来再说说办理房产抵押登记中的风险,以及应对措施。

首先,抵押前已经和第三方签订了租赁协议。法律中有“买卖不破租赁” 的规定(《合同法》规定租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力)前提是租赁在先,所有权变动在后。

举个真实例子:我在南三环有套房,一年住不了几天,每月还得还房贷,于是租给了中介公司,租期5年;如果此时我向网贷*眼贷款,用房屋作为抵押,因为和中介公司的出租在前,和网贷*眼的抵押在后,办理了他项权证后,网贷*眼获得了抵押权,但我和中介公司的租赁合同在到期前,网贷*眼不能解除租赁合同,即“抵押不破除租赁”。反过来,如果我先和网贷*眼办理了抵押登记,然后和中介公司签署了租赁合同,即使合同未到期,网贷*眼也有权解除租赁合同。所以如果是“先租赁后抵押”,贷款人即使不能按期还贷,由于租赁合同仍然有效,平台也很难顺利处理抵押房地产。现实中,也存在贷款人通过“先租赁后抵押”变相赖账的情况。

那么如何避免这类风险呢?可以要求贷款人承诺并办理公证:如贷款人办理了房屋抵押登记,由贷款人负责和承租人协商,提前解除租赁合同。(承租人自愿,或者出租人支付赔偿给承租人,均可提前解除租赁合同)

其次,房屋评估失真。这里面有两层风险,一是人为风险,二是时效风险。人为风险即评估价值和房屋实际价值偏离,因为评估费也是贷款人必须支付的成本之一,未来多申请贷款,有可能联手提高评估价值,如此一来,很容易产生十几万甚至上百万的人为差价,造成不必要的风险;时效风险即评估报告过期,一般评估报告的有效期为一年,如果借款期限超过一年,当贷款人不能按时还款,平台向法院申请拍卖,因为评估报告已经失效,也就无法追究评估机构评估不实之责了。因此,出借人在出借前,好上下当地的二手房网站,或者和中介咨询下,了解房屋估值是否合理,并了解当地房地产市场交易活跃度等情况。

后,执行风险。当房屋进入执行阶段后,如果房产属于贷款人唯一住所,或者用于赡养家属的房屋,在执行过程中有一定困难。前者一般不会被强执,除非房屋标准明显高于当地平均标准,可通过置换等办法执行,但周期很长;后者要给予被执行人六个月的宽限期,如果宽限期届满,被执行人仍然无法解决居住问题,执行人还要负责提供临时住房安置。因此,不少平台要求贷款人签署“非唯一住房声明”并公证,已避免执行过程中的风险。

综上,我再把房产抵押贷款产品的考察要点整理一下:

1、用于抵押的房产后是本地房产;

2、抵押房产好已结清银行贷款;

3、平台能满足出借人对他项权证等必要文件真伪查询的要求(贷款人隐私也要保护,工作中会定期邀请出借人代表到公司座谈,随机抽取通过网络或直接到房产局查询并公示)

4、了解房屋评估价值是否合理(可咨询当地二手房中介)

5、其他必要措施。(如贷款人以往借款记录,还款情况等)

钱香,全国率先成立的创新型产业链金融出借平台,立足于行业内的核心商圈,服务于银行和第三方担保公司做保的存量资产。综合收益在9%~13%左右,高收益、低风险、透明,P2P平台定会成为未来中小企业解决融资难等问题的主要渠道。而且钱香专注于产业链金融,立足搭建上下游企业的沟通平台,大程度的缩短上下游企业的合作成本,对繁荣实业和金融市场具有重大意义。

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